Passivhäuser
lösen nicht nur ein technisches Problem, sondern auch ein
spieltheoretisches:
Sie sorgen dafür, dass es sich für den Vermieter lohnt, in
energiesparende Technik zu investieren. Das geht durch die
Flatrate-Miete
bei der es einen Mietpreis gibt, bei dem alle Nebenkosten
eingeschlossen sind, also keine Nebenkosten-Nachzahlung anfallen
kann.
Wieso die Flatrate-Miete so großartig ist, lesen Sie rechts. |
Bei den hohen Ölpreisen lohnt es sich heutzutage fast immer, eine
ältere Wohnung zu sanieren. Aber es lohnt sich für den Falschen, und
daher wird es nicht gemacht. Gibt es einen Ausweg aus dem Dilemma?
Der Einbau einer neuen Heizung, wärmegedämmter Fenster und einer
Dämmung der Außenwände spart viel Geld. So viel, dass sich die -
zugegebenermaßen hohen - Investitionskosten über die Lebensdauer dieser
Maßnahmen bei weitem auszahlen: Die 15.000 Euro "lohnen" sich
nach einem guten Jahrzehnt, der Kapitalwert einer solchen Investition ist
deutlich positiv, es ist also ein gutes Geschäft, das ein vernünftiger
Entscheider auf jeden Fall durchführen sollte. Aber bei Mietwohnungen
gibt es ein Problem:
Die Heizkosten werden nämlich gar nicht vom Wohnungseigentümer
bezahlt, sondern vom Mieter. Wenn der Eigentümer saniert, dann kommt die
Ersparnis nicht ihm selbst, sondern dem Mieter zugute. Und damit hat der
Vermieter keinen Anreiz zu sanieren. Natürlich kann er bei einer
sanierten Wohnung eine etwas höhere Miete verlangen, aber die Mehrmiete
ist nicht so viel wie die Ersparnis an Heizkosten. Daher lohnt sich die
Investition für den Vermieter deutlich weniger als wenn ihm der Ertrag
aus der Sanierung komplett selbst zufließen würde. Das ist im
wesentlichen der Grund dafür, dass viele Mietwohnungen einen so
schlechten Energiestandard aufweisen und daher die Nebenkosten so
gigantisch hoch sind.
Die Flatrate-Miete würde das Problem lösen
Ideal wäre eine Flatrate-Miete: Der Vermieter verlangt eine
Pauschale, die alle Nebenkosten enthält, modernisiert dann und kann
folglich ab diesem Zeitpunkt den gesamten Ertrag der Sanierung
einstreichen. Infolge dessen wird er immer alle Maßnahmen durchführen,
die sich wirtschaftlich lohnen. Dadurch würden die Warm-Mietpreise auf
längere Sicht weniger stark steigen als sie es ohne diese
Vertragsgestaltung täten, die Mieter würden somit ebenfalls davon
profitieren und alle wären glücklich. Aber leider hat diese Vertragsform
einen wesentlichen Haken:
Der Mieter hat nämlich einen erheblichen Einfluss darauf, welche
Heizkosten anfallen. Durch einen All-in-Vertrag hätte er keinen Anreiz
mehr, die Heizkosten niedrig zu halten, dann ihm ist es ja dann egal, ob
alles zum Fenster hinausgeheizt wird. Wir kennen das Problem aus der DDR:
Dort war Heizenergie stark subventioniert, sodass Mieter einfach die
Heizung voll aufgedreht und die Fenster geöffnet haben - wozu sparen,
wenn jemand anders zahlt?
Interessanterweise gibt es nun aber auf einmal eine Möglichkeit,
diesen Teufelskreis aus Anreizproblemen zu durchbrechen. Die Geheimwaffe
heißt Passivhaus. Das sind Häuser, die ganz ohne Heizung auskommen,
indem sie die Wärmegewinne aus anderen Quellen nutzen, sei dies nun
Sonneneinstrahlung oder Abwärme von Computern. Das wird möglich, indem
sie so clever konstruiert sind, dass der Wärmeabfluss auch im Winter
geringer ist als die Wärmezufuhr. Damit das funktioniert, reicht es
natürlich nicht, nur die Außenwände hervorragend zu dämmen, sondern
man muss auch dafür sorgen, dass das Haus belüftet werden kann, ohne
dabei viel Wärme zu verlieren. Aber wie auch immer, technisch geht es
inzwischen, die Bewohner beschreiben das Raumklima als hervorragend und
die Mehrkosten sind inzwischen in erschwinglichen Regionen.
Am besten ist aber, dass diese Bauweise auf einmal das Anreizproblem
zwischen Vermieter und Mieter löst: Denn in diesen Häusern kann man gar
nicht zum Fenster hinausheizen, weil sie keine Heizung haben. Und damit
wird auf einmal das möglich, was anreiztechnisch optimal ist: Eine
Komplettmiete (eben die Flatrate), die alles enthält, auch die
Heizkosten. Auf diese Weise lohnt es sich auf einmal für die Vermieter,
in die beste Technologie zu investieren, und die Mieter zahlen viel
weniger als vorher.
Warten Sie es ab: In wenigen Jahren wird alles zu Passiv-Wohnungen
umgebaut, was technisch umrüstbar ist. Und durch diese neuen
Möglichkeiten wird mehr für die Umwelt getan als es durch Vorschriften
jemals möglich wäre - weil alle Beteiligten es auf einmal selber wollen.
Nur falls Sie an Techem beteiligt sind, sollten sie besorgt sein: Das
Heizung ablesen wird wohl bald entfallen.
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