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Version vom 20.02.2008
Erstversion vom 08.02.08

Die Flatrate-Miete und der wahre Charme des Passivhauses

Bei den hohen Ölpreisen lohnt es sich heutzutage fast immer, eine ältere Wohnung zu sanieren. Aber es lohnt sich für den Falschen, und daher wird es nicht gemacht. Gibt es einen Ausweg aus dem Dilemma? 

Der Einbau einer neuen Heizung, wärmegedämmter Fenster und einer Dämmung der Außenwände spart viel Geld. So viel, dass sich die – zugegebenermaßen hohen – Investitionskosten über die Lebensdauer dieser Maßnahmen bei weitem auszahlen: Die 15.000 Euro „lohnen“ sich nach einem guten Jahrzehnt, der Kapitalwert einer solchen Investition ist deutlich positiv, es ist also ein gutes Geschäft, das ein vernünftiger Entscheider auf jeden Fall durchführen sollte. Aber bei Mietwohnungen gibt es ein Problem:

Die Heizkosten werden nämlich gar nicht vom Wohnungseigentümer bezahlt, sondern vom Mieter. Wenn der Eigentümer saniert, dann kommt die Ersparnis nicht ihm selbst, sondern dem Mieter zugute. Und damit hat der Vermieter keinen Anreiz zu sanieren. Natürlich kann er bei einer sanierten Wohnung eine etwas höhere Miete verlangen, aber die Mehrmiete ist nicht so viel wie die Ersparnis an Heizkosten. Daher lohnt sich die Investition für den Vermieter deutlich weniger als wenn ihm der Ertrag aus der Sanierung komplett selbst zufließen würde. Das ist im wesentlichen der Grund dafür, dass viele Mietwohnungen einen so schlechten Energiestandard aufweisen und daher die Nebenkosten so gigantisch hoch sind.

Die Flatrate-Miete würde das Problem lösen

Ideal wäre eine Flatrate-Miete: Der Vermieter verlangt eine Pauschale, die alle Nebenkosten enthält, modernisiert dann und kann folglich ab diesem Zeitpunkt den gesamten Ertrag der Sanierung einstreichen. Infolge dessen wird er immer alle Maßnahmen durchführen, die sich wirtschaftlich lohnen. Dadurch würden die Warm-Mietpreise auf längere Sicht weniger stark steigen als sie es ohne diese Vertragsgestaltung täten, die Mieter würden somit ebenfalls davon profitieren und alle wären glücklich. Aber leider hat diese Vertragsform einen wesentlichen Haken:

Der Mieter hat nämlich einen erheblichen Einfluss darauf, welche Heizkosten anfallen. Durch einen All-in-Vertrag hätte er keinen Anreiz mehr, die Heizkosten niedrig zu halten, dann ihm ist es ja dann egal, ob alles zum Fenster hinausgeheizt wird. Wir kennen das Problem aus der DDR: Dort war Heizenergie stark subventioniert, sodass Mieter einfach die Heizung voll aufgedreht und die Fenster geöffnet haben – wozu sparen, wenn jemand anders zahlt?

Interessanterweise gibt es nun aber auf einmal eine Möglichkeit, diesen Teufelskreis aus Anreizproblemen zu durchbrechen. Die Geheimwaffe heißt Passivhaus. Das sind Häuser, die ganz ohne Heizung auskommen, indem sie die Wärmegewinne aus anderen Quellen nutzen, sei dies nun Sonneneinstrahlung oder Abwärme von Computern. Das wird möglich, indem sie so clever konstruiert sind, dass der Wärmeabfluss auch im Winter geringer ist als die Wärmezufuhr. Damit das funktioniert, reicht es natürlich nicht, nur die Außenwände hervorragend zu dämmen, sondern man muss auch dafür sorgen, dass das Haus belüftet werden kann, ohne dabei viel Wärme zu verlieren. Aber wie auch immer, technisch geht es inzwischen, die Bewohner beschreiben das Raumklima als hervorragend und die Mehrkosten sind inzwischen in erschwinglichen Regionen.

Am besten ist aber, dass diese Bauweise auf einmal das Anreizproblem zwischen Vermieter und Mieter löst: Denn in diesen Häusern kann man gar nicht zum Fenster hinausheizen, weil sie keine Heizung haben. Und damit wird auf einmal das möglich, was anreiztechnisch optimal ist: Eine Komplettmiete (eben die Flatrate), die alles enthält, auch die Heizkosten. Auf diese Weise lohnt es sich auf einmal für die Vermieter, in die beste Technologie zu investieren, und die Mieter zahlen viel weniger als vorher.

Warten Sie es ab: In wenigen Jahren wird alles zu Passiv-Wohnungen umgebaut, was technisch umrüstbar ist.  Und durch diese neuen Möglichkeiten wird mehr für die Umwelt getan als es durch Vorschriften jemals möglich wäre – weil alle Beteiligten es auf einmal selber wollen. Nur falls Sie an Techem beteiligt sind, sollten sie besorgt sein: Das Heizung ablesen wird wohl bald entfallen.

 

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